公告〔八屆〕3號(hào)

黃山市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告

《黃山市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈黃山市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》已經(jīng)2023年2月28日黃山市第八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)，2023年3月31日安徽省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第一次會(huì)議批準(zhǔn),，現(xiàn)予公布,，自公布之日起施行。

黃山市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)  

2023年4月13日         

黃山市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)

關(guān)于修改《黃山市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的決定

（2023年2月28日黃山市第八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)    2023年3月31日安徽省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第一次會(huì)議批準(zhǔn)）

黃山市第八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議決定對(duì)《黃山市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》作如下修改：

一,、將第一條中的“物權(quán)法”修改為“民法典”,。

二、將第六條第五項(xiàng)中的“專項(xiàng)維修資金”修改為“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）”,。

三,、將第十九條第一款修改為：“住宅小區(qū)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決,，經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意,，可以在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督下，由業(yè)主自行管理,。”

四,、將第二十四條第二款修改為：“重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)就新物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等征求業(yè)主意見,。由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意,，可以重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，并在住宅小區(qū)內(nèi)顯著位置和物管平臺(tái)上進(jìn)行公示，公示期限不得少于三十日,。”

五,、在第二十七條第三款“鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府”后增加“，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示”,。

六,、將第二十八條第三款修改為：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)違法違規(guī)行為的巡查，及時(shí)進(jìn)行勸阻和報(bào)告,。”

七,、將第三十七條修改為：“住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行改造的，應(yīng)當(dāng)由本幢或者本單元房屋專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決,，經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意,，符合規(guī)劃,、土地、建設(shè),、環(huán)境保護(hù),、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),，并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù),。”

八、第三十八條第二款刪去“由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)”,，在第三款“其余部分”后增加“可以”,。

九、增加一條作為第三十九條：“縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)綜合執(zhí)法機(jī)制,，制定住宅小區(qū)綜合執(zhí)法事項(xiàng)清單,，可以在社區(qū)警務(wù)室、黨群服務(wù)站等場(chǎng)所設(shè)立綜合執(zhí)法點(diǎn),。

街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)公布常見違法違規(guī)行為執(zhí)法責(zé)任單位和責(zé)任人的聯(lián)系方式。”

十,、增加一條作為第四十條：“街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)牽頭協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)公安、城市管理,、物業(yè)管理,、市場(chǎng)監(jiān)管、消防等部門,，依法對(duì)住宅小區(qū)高空拋物,、亂搭亂建、毀綠種菜,、任意棄置垃圾,、侵占公共空間、電動(dòng)車違規(guī)進(jìn)樓入戶停放充電,、違法發(fā)布廣告等違法違規(guī)行為進(jìn)行查處,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合。”

十一,、將第四十條修改為第四十二條,，第二款修改為：“業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付,；合理期限屆滿仍不支付的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請(qǐng)調(diào)解，或者提起訴訟,、申請(qǐng)仲裁,。”

此外,，對(duì)其他部分條款作文字修改和順序調(diào)整。

本決定自公布之日起施行,。

《黃山市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》根據(jù)本決定作相應(yīng)修改,，重新予以公布。

黃山市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例

（2019年12月26日黃山市第七屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議通過(guò)    2020年3月27日安徽省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十七次會(huì)議批準(zhǔn)    2023年2月28日黃山市第八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議修改    根據(jù)2023年3月31日安徽省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第一次會(huì)議通過(guò)的關(guān)于批準(zhǔn)《關(guān)于修改〈黃山市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》的決議修正）

第一條  為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),，提升物業(yè)服務(wù)水平,，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,，營(yíng)造良好的生活環(huán)境,，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》,、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律,、行政法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際,，制定本條例,。

第二條  本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定或者業(yè)主自行對(duì)建筑物,、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù)、管理,，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng),。

第三條  本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理。

第四條  物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循黨建引領(lǐng),、業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則,。

第五條  市,、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)管理機(jī)構(gòu),，配備物業(yè)管理人員，履行轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理職責(zé),。

第六條  市人民政府物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作,，履行下列職責(zé)：

（一）擬定、制定物業(yè)管理相關(guān)政策措施,；

（二）指導(dǎo)各縣（區(qū)）做好物業(yè)管理工作,；

（三）實(shí)施物業(yè)管理誠(chéng)信檔案制度；

（四）建立并推廣使用統(tǒng)一規(guī)范的網(wǎng)上物業(yè)管理平臺(tái)（以下簡(jiǎn)稱物管平臺(tái)）,；

（五）監(jiān)督,、指導(dǎo)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的使用,；

（六）指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng),，指導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)行為,、重大物業(yè)管理糾紛與投訴的處理；

（七）制定小區(qū)管理規(guī)約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,、物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗(yàn)協(xié)議,、裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議等示范文本,；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé),。

第七條  縣（區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門具體負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作,，履行下列職責(zé)：

（一）指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作,；

（二）做好前期物業(yè)服務(wù)合同,、臨時(shí)管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同,、承接查驗(yàn),、業(yè)主委員會(huì)有關(guān)材料備案工作；

（三）對(duì)專項(xiàng)維修資金的使用進(jìn)行指導(dǎo),、監(jiān)督,；

（四）采集、核查物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息,，建立相關(guān)物業(yè)管理檔案,，并接受查詢；

（五）指導(dǎo),、監(jiān)督物管平臺(tái)的使用,；

（六）組織開展物業(yè)管理相關(guān)工作人員的培訓(xùn)；

（七）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé),。

第八條  市、縣（區(qū)）相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),，做好相關(guān)行政執(zhí)法和監(jiān)督管理工作：

（一）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)監(jiān)管工程質(zhì)量保證金,；監(jiān)督建設(shè)單位履行建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任；受理房屋質(zhì)量問(wèn)題的投訴,；

（二）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)依法查處住宅小區(qū)內(nèi)影響公共安全,、公共秩序的違法行為，對(duì)燃放煙花爆竹,、監(jiān)控安防,、車輛停放等開展監(jiān)督檢查,，依法參與交通安全糾紛處理，做好流動(dòng)人口監(jiān)督管理工作,；

（三）司法行政管理部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作,；

（四）民政部門負(fù)責(zé)居（村）民委員會(huì)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)開展自治管理活動(dòng)的監(jiān)督,；

（五）消防部門負(fù)責(zé)對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)消防工作實(shí)施監(jiān)督管理；

（六）生態(tài)環(huán)境部門負(fù)責(zé)住宅小區(qū)以及周邊環(huán)境保護(hù)工作的監(jiān)督管理,，依法查處違反環(huán)保法律,、法規(guī)的行為；

（七）自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)用房規(guī)劃的核實(shí)以及違法建設(shè)的認(rèn)定,；

（八）城市管理部門負(fù)責(zé)查處裝修過(guò)程中擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu),，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物等違法行為,；

（九）人民防空部門負(fù)責(zé)對(duì)人防工程設(shè)施的建設(shè)與使用進(jìn)行監(jiān)督檢查,；

（十）市場(chǎng)監(jiān)管部門負(fù)責(zé)電梯等特種設(shè)備安全和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查；

（十一）發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)監(jiān)督管理電力設(shè)施和電能保護(hù)等工作,；

（十二）經(jīng)濟(jì)信息化部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)通信運(yùn)行設(shè)施保護(hù)等工作,；

（十三）園林綠化部門負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)綠化的日常指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

第九條  建立健全社區(qū)黨組織,、居（村）民委員會(huì),、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)議事協(xié)調(diào)機(jī)制。

在業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)中,，根據(jù)中國(guó)共產(chǎn)黨章程的規(guī)定,，設(shè)立中國(guó)共產(chǎn)黨的組織。鼓勵(lì)和支持符合條件的中共黨員業(yè)主通過(guò)規(guī)定程序擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員,。

第十條  市,、縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的動(dòng)態(tài)管理，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核,。

第十一條  住宅小區(qū)內(nèi)已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積百分之五十或者首批物業(yè)交付滿三年的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定向縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料,。

符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開條件，但未及時(shí)召開大會(huì)的,，建設(shè)單位,、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主可以向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面提出召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的報(bào)告。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到報(bào)告之日起四十五日內(nèi),，依照《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定,，組織成立業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組,，籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān),。

第十二條  住房城鄉(xiāng)建設(shè),、自然資源和規(guī)劃、人防,、消防等單位,，應(yīng)當(dāng)對(duì)首次業(yè)主大會(huì)籌備組就籌備成立業(yè)主大會(huì)所需要的信息資料查詢依法予以配合。

第十三條  提倡采用信息化技術(shù),，改進(jìn)業(yè)主大會(huì)集體討論,、征求意見和投票表決方式。

物業(yè)管理行政主管部門建立的物管平臺(tái),，應(yīng)當(dāng)具備公示公告,、集體討論、征求意見,、投票表決等功能,。

業(yè)主在物管平臺(tái)的注冊(cè)信息應(yīng)當(dāng)與其不動(dòng)產(chǎn)登記信息一致，并享有與其專有面積相對(duì)應(yīng)的表決權(quán)重,。

業(yè)主可以在物管平臺(tái)上依法行使業(yè)主權(quán)利,，實(shí)名參與討論、發(fā)表意見,、投票表決,。

業(yè)主有權(quán)選擇網(wǎng)上投票或者紙質(zhì)書面投票方式參與表決，同一業(yè)主同一事項(xiàng)網(wǎng)上投票和紙質(zhì)書面投票結(jié)果出現(xiàn)不一致時(shí),，以書面投票為準(zhǔn),。

在物管平臺(tái)上發(fā)布公告、征求意見的期限不得少于三十日,。進(jìn)行投票表決的,，網(wǎng)上投票期限不得少于七日。

第十四條  業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度,，保證資金安全,。經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)執(zhí)行秘書,、財(cái)務(wù)人員等專職工作人員,。

第十五條  業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。

業(yè)主大會(huì)可以在選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員的同時(shí),，選舉產(chǎn)生候補(bǔ)委員,，候補(bǔ)委員人數(shù)不得超過(guò)委員人數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán),。業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)決定或者在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定,。

業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員名單應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)內(nèi)顯著位置和物管平臺(tái)上公示。

第十六條  業(yè)主委員會(huì)及其委員不得有下列行為：

（一）阻撓業(yè)主大會(huì)行使職權(quán),，拒絕執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定,；

（二）違反規(guī)定使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章；

（三）煽動(dòng)業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi),，散布不利于物業(yè)管理的虛假信息,，打擊、報(bào)復(fù),、誹謗,、陷害有關(guān)投訴人、舉報(bào)人,；

（四）弄虛作假,，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移,、隱匿,、篡改、毀棄或者拒絕,、拖延提供有關(guān)文件,、資料；

（五）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定,，擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同,；

（六）騙取、挪用,、侵占專項(xiàng)維修資金或者公共收益,；

（七）索取或者違法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè),、維修保養(yǎng)等單位或者有利害關(guān)系的業(yè)主提供的財(cái)物或者其他利益,；

（八）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù),，牟取不當(dāng)利益,；

（九）損壞共用設(shè)施設(shè)備，違法搭建,，破壞房屋外觀和承重結(jié)構(gòu),，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)，拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金,，以及違法出租房屋；

（十）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

第十七條  業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前,，應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、居（村）民委員會(huì)。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo),、協(xié)助成立換屆選舉小組,，由換屆選舉小組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

換屆選舉小組成立至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間,，業(yè)主委員會(huì)不得就選聘,、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同管理事項(xiàng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況,，需要立即使用房屋專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修,、更新,、改造的除外,。

業(yè)主委員會(huì)逾期未能換屆選舉的,，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)所在地的居（村）民委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì),。

第十八條  推行業(yè)主委員會(huì)主任離任審計(jì)制度,，審計(jì)事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定,，審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)予以公示,，審計(jì)費(fèi)用可以在業(yè)主共有資金中支出,。

第十九條  住宅小區(qū)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決,，經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意,，可以在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督下，由業(yè)主自行管理,。

業(yè)主自行管理的,，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)定執(zhí)行機(jī)構(gòu)及其負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)日常管理工作,。

第二十條  業(yè)主自行管理的住宅小區(qū),，業(yè)主大會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)保潔、保安,、綠化養(yǎng)護(hù),、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修單位的，應(yīng)當(dāng)與其簽訂專業(yè)服務(wù)合同,；業(yè)主大會(huì)聘請(qǐng)自然人進(jìn)行公共區(qū)域清潔衛(wèi)生,、秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù),，以及共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修服務(wù)的,，鼓勵(lì)為其支付意外傷害等保險(xiǎn)費(fèi)用,。

電梯、消防等有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù),。

第二十一條  新建物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理,。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前通過(guò)政府公共資源交易平臺(tái)或者其他公開招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同,，對(duì)前期物業(yè)管理的內(nèi)容予以約定,。

投標(biāo)人少于三個(gè)或者建筑面積五萬(wàn)平方米以下的住宅物業(yè)，經(jīng)所在地物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn),，可以采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),。

第二十二條  新建物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位,，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定,，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn),；未進(jìn)行承接查驗(yàn)的,，不得交付使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè),。

承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)部分業(yè)主參加,。

第二十三條  建設(shè)單位在辦理承接查驗(yàn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)使用,、維護(hù),、管理必需的相關(guān)資料。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)資料移交業(yè)主委員會(huì)或者另聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。無(wú)業(yè)主委員會(huì)或者另聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，應(yīng)當(dāng)移交物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代管,。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的結(jié)果,，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議,。承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議。物業(yè)交付時(shí),，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)資料建檔保存，業(yè)主有權(quán)免費(fèi)查詢,。

第二十四條  前期物業(yè)管理期間,，有下列情形之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間依法交接：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同期滿,，業(yè)主大會(huì)尚未成立,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意續(xù)簽合同的；

（二）物業(yè)服務(wù)不符合履約標(biāo)準(zhǔn),，建設(shè)單位要求限期整改,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)逾期拒不整改，或者整改達(dá)不到要求,，建設(shè)單位依法依約提前解除合同的；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出的,；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照的,；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形,。

重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)就新物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等征求業(yè)主意見,。由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決,，經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，可以重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，并在住宅小區(qū)內(nèi)顯著位置和物管平臺(tái)上進(jìn)行公示,，公示期限不得少于三十日。

第二十五條  前期物業(yè)管理期間,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的,，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入前，由建設(shè)單位承擔(dān)相應(yīng)管理責(zé)任,。

建設(shè)單位已經(jīng)注銷或者無(wú)法承擔(dān)相應(yīng)管理責(zé)任的,，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出九十日前，應(yīng)當(dāng)書面告知業(yè)主,、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,。具備成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前,，組織成立業(yè)主大會(huì),，決定管理模式。不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的,，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織管理,。

第二十六條  鼓勵(lì)業(yè)主自治組織、建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu),，開展物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算,、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng),。

第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律,、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí),、客觀,、全面。

第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況的評(píng)估結(jié)果,，可以作為業(yè)主大會(huì)是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的參考,。

第二十七條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備為業(yè)主提供專業(yè)服務(wù)的能力，并在承接項(xiàng)目前,，將營(yíng)業(yè)執(zhí)照,、主要負(fù)責(zé)人、固定辦公場(chǎng)所,、聯(lián)系方式和人員相關(guān)信息書面告知項(xiàng)目所在地物業(yè)管理行政主管部門,。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定以及有關(guān)物業(yè)服務(wù)行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)提供專業(yè)化服務(wù),。

物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人責(zé)任制,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，應(yīng)當(dāng)書面告知業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。

第二十八條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱,、服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn),、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、收費(fèi)方式等內(nèi)容全面公開公示,，主動(dòng)接受監(jiān)督。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù),。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)開展生活垃圾源頭減量與分類宣傳指導(dǎo)，引導(dǎo),、動(dòng)員居民分類投放生活垃圾,，督促衛(wèi)生保潔人員做好本區(qū)域生活垃圾分類收集以及生活垃圾收集設(shè)施的保潔工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)違法違規(guī)行為的巡查,，及時(shí)進(jìn)行勸阻和報(bào)告,。

鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用新技術(shù)、新方法,，推進(jìn)智能化技術(shù)和裝備在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的應(yīng)用,，不斷提高管理和服務(wù)水平。

第二十九條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在消防車通道,、消防疏散通道,、消防救援場(chǎng)地和消防救援窗口設(shè)置明顯標(biāo)識(shí)和禁止占用提醒,。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和完善物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案，及時(shí)處理物業(yè)管理中的突發(fā)事件,。住宅小區(qū)內(nèi)有下列情形之一的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，及時(shí)向街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者相關(guān)部門報(bào)告：

（一）發(fā)生火災(zāi),、水患、爆炸或者自然災(zāi)害,；    

（二）發(fā)生傳染病疫情或者群體性不明原因疾?。?/font>