市政府市長孫勇就《黃山市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行解讀。

問：請您介紹一下《條例》的出臺背景,？
市政府市長孫勇：物業(yè)管理是城市建設(shè)和管理的重要內(nèi)容,，涉及廣大人民群眾的切身利益。隨著經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展和物質(zhì)社生活水平的普遍提高,，人民群眾對美好生活的向往更加強(qiáng)烈,，對更加舒適的居住條件、更加優(yōu)美的生活環(huán)境的需求與日俱增,。近年來,，我市和其他地區(qū)一樣，新市民進(jìn)城居住,，城鎮(zhèn)化發(fā)展較快,。這些新變化，都對我市物業(yè)管理提出更高的要求。
我市曾在2012年頒布《黃山市物業(yè)管理辦法》,。自2013年1月1日起施行以來,，該《辦法》對我市物業(yè)管理起到巨大推動作用，取得良好效果,。但隨著城市化的不斷發(fā)展和居民對美好生活期盼的越來越高，我市亟待在《黃山市物業(yè)管理辦法》的基礎(chǔ)上,，制定更加適合我市發(fā)展需要的新的物業(yè)管理法規(guī),。因此,市人大決定把《黃山市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）納入2019年立法計(jì)劃。


問：請您介紹一下《條例》的起草過程,？
市政府市長孫勇：根據(jù)市政府2019年立法計(jì)劃安排,，市政府成立了以分管市長為組長的《條例》立法工作領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)起草工作組,。2018年12月和2019年4月,，起草小組赴宣城、武漢和常州三地進(jìn)行立法考察,。2018年11月及2019年1月,，分別召開了各區(qū)縣物業(yè)主管部門、街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)社居委,、物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主代表四個(gè)層面的座談會。2019年5月完成《條例》初稿并報(bào)市司法局進(jìn)行合法性審查,。7月5日在安徽大學(xué)立法研究中心召開專家論證會,，根據(jù)論證會意見并經(jīng)合法性審查后形成草案。8月8日《條例》草案提請市政府常務(wù)會議審議通過,。8月16日市七屆人大常委會第十二次會議審議通過,。9月18日市人大法制委員會對《條例（草案修改稿）》進(jìn)行審議，并報(bào)經(jīng)省人大常委會法工委審核,。10月30日提請市七屆人大常委會第十四次會議進(jìn)行二審,。11月8日二審后的修改意見報(bào)省人大常委會法工委審查。11月29日市委常委會會議審議通過,。12月26日市第七屆人大常委會第十六次會議通過,。2020年3月27日省第十三屆人大常委會第十七次會議批準(zhǔn)，《條例》自2020年7月1日起施行,。

問：請問《條例》的工作目標(biāo)是什么,？
市政府市長孫勇：通過制定《條例》，著力解決多年來我市物業(yè)管理過程中出現(xiàn)的新問題,，以法規(guī)形式保障督促各有關(guān)部門認(rèn)真履職盡責(zé),，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各方力量，將物業(yè)管理納入法治軌道，不斷提升我市物業(yè)管理服務(wù)水平,，提升居民幸福感,、獲得感。


問：請問《條例》的對象范圍是什么,？
市政府市長孫勇：《條例》適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理,。


問：請您介紹下《條例》的重點(diǎn)內(nèi)容是什么？
市政府市長孫勇：《條例》共四十六條,，重點(diǎn)內(nèi)容：
（一）關(guān)于行政管理部門職責(zé),。《條例》對市級和縣級物業(yè)管理行政主管部門職責(zé)分別作了明確規(guī)定,，要求市,、縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)、公安,、消防,、自然資源和規(guī)劃等相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，落實(shí)執(zhí)法管理進(jìn)小區(qū)的相關(guān)規(guī)定,。
（二）關(guān)于加強(qiáng)黨組織建設(shè),。《條例》明確加強(qiáng)黨組織對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo),，規(guī)定：“建立健全社區(qū)黨組織,、居（村）民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)議事協(xié)調(diào)機(jī)制,。在業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)中,，根據(jù)中國共產(chǎn)黨章程的規(guī)定，設(shè)立中國共產(chǎn)黨的組織,。鼓勵(lì)支持符合條件的中共黨員業(yè)主通過規(guī)定程序擔(dān)任業(yè)主委員會委員”,。
（三）關(guān)于網(wǎng)上物業(yè)管理平臺?！稐l例》規(guī)定“提倡采用信息化技術(shù),，改進(jìn)業(yè)主大會集體討論、征求意見和投票表決方式”內(nèi)容,，建立推廣使用統(tǒng)一規(guī)范的網(wǎng)上物業(yè)管理平臺,，并對網(wǎng)上物業(yè)管理平臺的功能、實(shí)名注冊,、業(yè)主權(quán)利行使方式以及爭議解決方式等作出規(guī)定,。
（四）關(guān)于業(yè)主委員會?！稐l例》明確了業(yè)主委員會換屆程序,、業(yè)主委員會主任離任審計(jì)制度、業(yè)主委員會及委員禁止行為等相關(guān)內(nèi)容。此外,，還對業(yè)主委員會候補(bǔ)委員的產(chǎn)生及候補(bǔ)辦法作出了規(guī)定,。
（五）關(guān)于前期物業(yè)管理?！稐l例》規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過公共資源交易平臺或其他公開招投標(biāo)方式進(jìn)行選聘,，同時(shí)還明確了重新選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的有關(guān)內(nèi)容。對物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容,、程序,、結(jié)果及檔案保存等作出了詳細(xì)規(guī)定。
（六）關(guān)于物業(yè)服務(wù)與收費(fèi),。《條例》明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià),。規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將不低于實(shí)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)百分之十的部分單獨(dú)列賬,，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù),。規(guī)范業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)行為,。同時(shí)對老舊小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)作出規(guī)定。
（七）關(guān)于物業(yè)的使用和維護(hù),?！稐l例》列出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)十六種禁止行為。對違反禁止規(guī)定的,，明確了相應(yīng)的處理措施,。
針對小區(qū)停車難的問題，規(guī)定經(jīng)業(yè)主大會同意,、相關(guān)行政管理部門批準(zhǔn),，可以占用業(yè)主共有道路、綠地或者其他場地改造建設(shè)停車場,、充電設(shè)施,。
針對公共收益管理亂的問題，明確公共收益應(yīng)單獨(dú)列賬,，不得以個(gè)人名義存儲和管理,，公共收益按照業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定或者物業(yè)服務(wù)合同約定使用,，沒有決定或者約定的,，百分之七十納入專項(xiàng)維修資金。
針對專項(xiàng)維修資金使用難的問題,，明確八種情形下可以緊急使用維修資金,，不需通過兩個(gè)三分之二進(jìn)行表決，由業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主提出應(yīng)急處置方案,，或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議,，經(jīng)業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主同意,，并報(bào)專項(xiàng)維修資金代管或者監(jiān)管部門審核后,，直接申請使用。
（八）關(guān)于現(xiàn)有小區(qū)加裝電梯,?！稐l例》規(guī)定：住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或者本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,，符合規(guī)劃,、土地、建設(shè),、環(huán)境保護(hù),、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),，并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù),。
（九）關(guān)于法律責(zé)任
鑒于國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》在法律責(zé)任方面已經(jīng)作了比較詳細(xì)的規(guī)定，因此本條例規(guī)定“法律,、法規(guī)已有處罰規(guī)定的,，從其規(guī)定”。此外,，為了維護(hù)公共安全和業(yè)主合法權(quán)益,，對“占用、堵塞,、封閉消防車通道,，妨礙消防車通行”“占用、堵塞,、封閉疏散通道,、安全出口或者其他妨礙安全疏散行為”以及“在建筑物公共通道、樓梯間,、安全出口等公共區(qū)域私拉電線”的行為規(guī)定了相應(yīng)的法律責(zé)任,。

問：請您介紹一下《條例》有哪些創(chuàng)新舉措？
市政府市長孫勇：一是進(jìn)一步明確市,、縣兩級物業(yè)管理行政主管部門職責(zé),，分別明確相關(guān)行政主管部門在小區(qū)監(jiān)督管理和行政執(zhí)法等方面具體工作職責(zé)，避免推諉扯皮,；二是明確街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理機(jī)構(gòu),，配備專門物業(yè)管理人員,；三是明確加強(qiáng)黨組織對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)；四是積極推進(jìn)物業(yè)管理信息化,，運(yùn)用統(tǒng)一規(guī)范的網(wǎng)上物管平臺等信息化技術(shù)提高我市物業(yè)管理水平,；五是建立業(yè)主委員會候補(bǔ)委員制度，有效解決補(bǔ)選業(yè)主委員會委員困難問題,；六是推進(jìn)建立物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理機(jī)制,；七是新增部分如禁止高空拋物、占用堵塞疏散通道和安全出口等涉及安全隱患方面的內(nèi)容,；八是明確既有住宅小區(qū)改建停車場,、充電設(shè)施和加裝電梯等相關(guān)問題，切實(shí)解決小區(qū)停車場,、充電設(shè)施無法滿足業(yè)主需求和老舊小區(qū)未安裝電梯老人出行難等民生熱點(diǎn)問題,。

問：請您介紹一下《條例》的下一步工作考慮？
市政府市長孫勇：通過線上線下多渠道方式,，做好《條例》宣貫工作,，引導(dǎo)廣大群眾積極參與，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)和小區(qū)業(yè)主對新條例的關(guān)注度和知曉度,，提高群眾法治意識,，提升市民素質(zhì),，營造共建共治共享的良好氛圍,。做好各區(qū)縣物業(yè)主管部門、街道（鎮(zhèn)）社區(qū)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的宣貫工作,，提高工作人員和從業(yè)人員法治意識,，在物業(yè)服務(wù)行業(yè)監(jiān)管和服務(wù)中知法懂法，堅(jiān)持依法治理,，將物業(yè)管理納入法治軌道,，不斷提升我市物業(yè)管理服務(wù)水平。


問：請您介紹一下《條例》的關(guān)鍵詞,？
市政府市長孫勇：前期物業(yè)管理：是指物業(yè)交付后至業(yè)主大會成立之前,，由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行的物業(yè)管理。
包干制：是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,，盈余或虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式,。
酬金制：是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式,。